Pasaż Łańcucki zmieni handel w mieście. Szansa na rozwój czy zagrożenie dla centrum?

W Łańcucie powstaje inwestycja handlowa, która może na trwałe zmienić sposób funkcjonowania lokalnego rynku. Pasaż Łańcucki będzie miał 11,2 tys. m² powierzchni handlowej, około 20 lokali i ponad 430 miejsc parkingowych. Wśród najemców znalazły się między innymi Lidl, CCC, Rossmann, Action, Martes Sport, Sinsay, Tedi, Smyk, Hebe i FlyPark. Otwarcie obiektu zaplanowano na wrzesień 2027 roku. Dla mieszkańców oznacza to większy wybór i wygodniejsze zakupy, ale dla części lokalnych przedsiębiorców może oznaczać również pojawienie się konkurencji, z jaką Łańcut dotychczas na taką skalę się nie mierzył. Najważniejsze pytanie brzmi więc nie tylko, co Pasaż da mieszkańcom, lecz także, jak jego powstanie wpłynie na centrum miasta i jego przyszły charakter.

Budowa Pasażu Łańcuckiego prowadzona jest przy ulicy Przemysłowej, w sąsiedztwie drogi wojewódzkiej nr 877, na działce o powierzchni około 3,5 hektara. Inwestycja jest już mocno zaawansowana pod względem komercjalizacji – około 90 proc. powierzchni zostało zakontraktowane, a sklep Lidl, który będzie operatorem spożywczym, jest już w budowie. Skala przedsięwzięcia sprawia, że trudno traktować je jako zwykłe uzupełnienie istniejącej oferty handlowej. Pasaż ma być obiektem oddziałującym nie tylko na sam Łańcut, ale również na okoliczne miejscowości i część obszaru gospodarczego związanego z Rzeszowem.

Łańcut zyska nowoczesne miejsce zakupów

Z perspektywy mieszkańca trudno kwestionować korzyści wynikające z pojawienia się takiego obiektu. W jednym miejscu będzie można zrobić zakupy spożywcze, kupić odzież i obuwie, kosmetyki, artykuły dziecięce, wyposażenie domu czy sprzęt sportowy. Dodatkowym atutem będzie duży parking, który według informacji dotyczących inwestycji ma pomieścić ponad 430 samochodów. Obiekt otrzyma także trzy niezależne wjazdy, a jego położenie w pobliżu ronda i drogi wojewódzkiej nr 877 ma zapewnić dogodny dojazd zarówno mieszkańcom Łańcuta, jak i osobom przyjeżdżającym z innych części powiatu.

W praktyce może to oznaczać, że część mieszkańców, którzy obecnie jeżdżą na większe zakupy do Rzeszowa, będzie mogła załatwić wiele spraw na miejscu. Z punktu widzenia miasta jest to istotna korzyść, ponieważ część pieniędzy wydawanych dotychczas poza Łańcutem może pozostać w lokalnym obiegu gospodarczym. Nowa inwestycja może również stworzyć miejsca pracy i zwiększyć znaczenie Łańcuta jako lokalnego centrum usługowo-handlowego.

Nie należy jednak patrzeć na ten proces wyłącznie przez pryzmat korzyści dla konsumentów. Każda duża inwestycja handlowa zmienia istniejący układ konkurencji, a w przypadku Łańcuta skala Pasażu sprawia, że konsekwencje mogą być odczuwalne również w historycznym centrum miasta.

Największym wyzwaniem będzie konkurencja dla małych sklepów

Łańcut jest miastem, w którym nadal funkcjonuje wiele niewielkich sklepów i punktów usługowych. Część z nich opiera swoją działalność na stałych klientach, lokalnej renomie i relacjach budowanych przez lata. Ich przewagą jest znajomość potrzeb mieszkańców oraz bardziej indywidualne podejście do klienta, jednak trudno będzie im konkurować z dużymi sieciami pod względem skali zakupów, promocji czy szerokości asortymentu.

Pasaż Łańcucki będzie miał jeszcze jedną przewagę, której nie można lekceważyć – wygodę. Klient będzie mógł podjechać samochodem, zaparkować, odwiedzić kilka sklepów i po kilkudziesięciu minutach wrócić do domu. Dla rodziny robiącej większe zakupy jest to rozwiązanie bardzo atrakcyjne, szczególnie jeżeli alternatywą jest szukanie miejsca parkingowego w centrum i przemieszczanie się pomiędzy kilkoma sklepami.

Dlatego byłoby błędem twierdzenie, że Pasaż nie będzie konkurencją dla lokalnego handlu. Będzie nią z całą pewnością. Nie oznacza to jednak automatycznie, że małe sklepy w centrum Łańcuta znikną. Oznacza natomiast, że centrum musi znaleźć dla siebie nowy sposób funkcjonowania.

Centrum nie powinno próbować walczyć z Pasażem jego własną bronią

Największym błędem byłoby oczekiwanie, że centrum Łańcuta będzie w stanie konkurować z nowym parkiem handlowym dokładnie na tych samych zasadach. Trudno bowiem wyobrazić sobie, aby niewielki sklep rodzinny mógł rywalizować z międzynarodową siecią pod względem cen, promocji, marketingu czy wielkości oferty.

Centrum miasta musi więc znaleźć inną przewagę.

I właśnie tutaj Łańcut ma coś, czego Pasaż Łańcucki nie będzie w stanie łatwo skopiować. Jest nim tożsamość miasta.

Historyczne centrum, Zamek, zabytkowa zabudowa, turystyka, restauracje, kawiarnie, kultura i lokalna atmosfera są wartościami, których nie da się stworzyć wyłącznie poprzez postawienie nowoczesnego budynku handlowego. Pasaż może być wygodnym miejscem zakupów, ale nie zastąpi historycznego centrum jako przestrzeni miejskiej.

Problem polega jednak na tym, że sama historia nie wystarczy. Łańcut musi stworzyć centrum, do którego chce się przyjechać, a nie tylko centrum, przez które trzeba przejechać.

Łańcut potrzebuje prawdziwej rewitalizacji Rynku

I właśnie w tym miejscu rozpoczyna się znacznie większa dyskusja o przyszłości miasta. Jeżeli Pasaż Łańcucki ma przyciągnąć do Łańcuta tysiące klientów z okolicznych miejscowości, miasto powinno odpowiedzieć własną ofertą. Nie kolejną galerią handlową, lecz atrakcyjną przestrzenią miejską.

Rynek powinien stać się jednym z najważniejszych projektów rozwojowych Łańcuta na najbliższe lata.

Nie chodzi wyłącznie o wymianę nawierzchni, nowe ławki czy posadzenie kilku drzew. Prawdziwa rewitalizacja powinna zmienić sposób funkcjonowania tej części miasta. Rynek powinien być miejscem, w którym mieszkańcy chcą spędzać czas, a turyści zatrzymać się na dłużej. Potrzebna jest zieleń, dobra mała architektura, ogródki gastronomiczne, atrakcyjne oświetlenie, uporządkowana przestrzeń, miejsca odpoczynku i rozwiązania, które pozwolą organizować wydarzenia kulturalne, społeczne i miejskie.

Co istotne, podobny kierunek został już zapisany w miejskich dokumentach. Gminny Program Rewitalizacji Miasta Łańcuta na lata 2023–2030 wskazuje na potrzebę poprawy przestrzeni Rynku i przystosowania jej do funkcji turystycznych, spacerowych, wypoczynkowych oraz prowadzenia działań kulturalnych i społecznych. W dokumencie wskazano również problemy takie jak niska estetyka przestrzeni publicznych, niedostatek miejsc integracji i wypoczynku, niewystarczający udział zieleni oraz bariery architektoniczne.

To pokazuje, że nie trzeba wymyślać problemu od początku. Trzeba natomiast nadać jego rozwiązaniu odpowiednią skalę i konsekwencję.

Łańcut potrzebuje swojego deptaka

Jeszcze ważniejszym wyzwaniem może być stworzenie w Łańcucie reprezentacyjnego ciągu pieszego, który połączyłby Rynek z najważniejszymi przestrzeniami miasta.

W Rzeszowie funkcję takiego miejskiego salonu pełnią między innymi ulice 3 Maja, Kościuszki i Grunwaldzka, a także Rynek. Miasto przez lata inwestowało w przebudowę tych ulic, poprawę nawierzchni, zieleń i małą architekturę. Obecnie przebudowywana jest również Grunwaldzka, która stała się jeszcze bardziej przyjazna pieszym.

Łańcut takiego miejsca w podobnej skali dziś nie ma. Ma Rynek, ma zabytkowe centrum i Zamek, ale brakuje wyraźnie zdefiniowanego, atrakcyjnego ciągu miejskiego, który pozwalałby mieszkańcom i turystom przejść przez centrum, zatrzymać się, usiąść w kawiarni, wejść do restauracji, zrobić zakupy w lokalnym sklepie i po prostu spędzić kilka godzin w przestrzeni miasta. A właśnie taki deptak mógłby stać się odpowiedzią na rozwój handlu przy ulicy Przemysłowej.

Nie chodzi oczywiście o proste skopiowanie Rzeszowa. Łańcut nie powinien być „małym Rzeszowem”. Powinien stworzyć swój własny model centrum, wykorzystujący historyczną architekturę, bliskość Zamku, turystykę, lokalną gastronomię i kameralny charakter miasta.

Można sobie jednak wyobrazić znacznie bardziej atrakcyjne centrum: zrewitalizowany Rynek, uporządkowaną przestrzeń dla pieszych, ciąg ulic prowadzący w stronę Zamku, więcej zieleni, ogródki restauracyjne, wydarzenia plenerowe, lokalne sklepy i usługi oraz miejsce, w którym zarówno mieszkańcy, jak i turyści chcieliby zostać na dłużej.

To mogłaby być największa inwestycja nie tyle w infrastrukturę, ile w przyszły wizerunek Łańcuta.

Pasaż może paradoksalnie stać się impulsem do zmian

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że nowy park handlowy i rewitalizacja centrum to dwa niezależne tematy. W rzeczywistości powinny być elementami jednej strategii rozwoju miasta. Jeżeli Pasaż przyciągnie do Łańcuta mieszkańców okolicznych miejscowości, część z tych osób może przy okazji odwiedzić również centrum miasta. Warunkiem jest jednak to, aby centrum miało im coś do zaoferowania.

Jeżeli klient przyjedzie do Łańcuta, zrobi zakupy w Pasażu i natychmiast wróci do domu, korzyści dla pozostałej części miasta będą ograniczone. Jeżeli natomiast po zakupach pojedzie do centrum, zje obiad, wypije kawę, pójdzie na spacer, odwiedzi Zamek albo zrobi zakupy w lokalnym sklepie, sytuacja wygląda zupełnie inaczej.

W takim modelu oba elementy miejskiej gospodarki mogą się uzupełniać. Pasaż odpowiadałby za wygodny handel masowy, natomiast centrum za usługi, gastronomię, kulturę, turystykę i lokalną przedsiębiorczość.

I właśnie dlatego Pasaż Łańcucki może być dla władz miasta nie tylko wyzwaniem, ale również bardzo silnym impulsem do przyspieszenia zmian w śródmieściu.

Rynek i deptak mogą uratować centrum przed marginalizacją

Największym zagrożeniem nie jest bowiem sama obecność dużych sklepów przy ulicy Przemysłowej. Zagrożeniem byłaby sytuacja, w której nowa strefa handlowa będzie nowoczesna, wygodna i atrakcyjna, podczas gdy historyczne centrum pozostanie przestrzenią, przez którą mieszkańcy jedynie przejeżdżają. Wtedy może powstać bardzo niekorzystny podział: nowy Łańcut – wygodny, handlowy i dobrze skomunikowany – oraz stary Łańcut, który coraz bardziej traci funkcję codziennego centrum życia miasta. Nie musi tak być.

Jeżeli jednak Łańcut zdecyduje się na ambitną rewitalizację Rynku i stworzenie własnego miejskiego deptaka, sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej. Wtedy centrum zacznie konkurować nie ceną i liczbą sklepów, lecz atmosferą, jakością przestrzeni, gastronomią, kulturą, turystyką i doświadczeniem. To właśnie dlatego warto patrzeć na Rynek nie jak na kolejny plac wymagający remontu, ale jak na gospodarczy i społeczny silnik śródmieścia.

Pasaż może zwiększyć znaczenie Łańcuta w regionie

Warto zwrócić uwagę również na szerszy wymiar inwestycji. Według danych przedstawianych przez Refield potencjalny obszar oddziaływania Pasażu jest znacznie większy niż sam Łańcut. W promieniu około 10 minut jazdy samochodem mieszka około 23,6 tys. osób, w ciągu 15 minut około 44,2 tys., a w zasięgu 30 minut potencjalna grupa klientów sięga blisko 370 tys. osób. Są to dane dotyczące potencjalnego zasięgu, a nie prognoza rzeczywistej liczby klientów, pokazują jednak skalę rynku, dla którego projekt został zaplanowany.

Jeżeli Pasaż rzeczywiście stanie się ważnym punktem handlowym dla mieszkańców okolicznych miejscowości, Łańcut może wzmocnić swoją pozycję jako lokalne centrum gospodarcze. To z kolei może zwiększyć zainteresowanie kolejnymi inwestycjami, usługami i działalnością gospodarczą.

Ale właśnie wtedy pojawi się pytanie: czy przyjezdny klient będzie miał powód, aby po zakupach zostać w Łańcucie jeszcze godzinę, dwie albo trzy?

Odpowiedź na to pytanie będzie zależała w dużej mierze od jakości centrum miasta.

Nie chodzi o wybór: Pasaż albo centrum

Debata o Pasażu Łańcuckim nie powinna więc sprowadzać się do prostego podziału na zwolenników i przeciwników inwestycji. Nowoczesny handel jest potrzebny, mieszkańcy oczekują wygody, a przedsiębiorcy mają prawo inwestować i rozwijać swoje projekty. Jednocześnie nie można udawać, że pojawienie się kilkunastu dużych sieci handlowych nie zmieni lokalnego rynku. Zmieni. Dlatego odpowiedzią nie powinno być blokowanie Pasażu, ale wzmocnienie tego, czego Pasaż nie może zaoferować.

Łańcut powinien mieć swój Rynek, który żyje nie tylko podczas miejskich uroczystości. Powinien mieć reprezentacyjny deptak, przy którym można usiąść, zjeść obiad, wypić kawę, zrobić zakupy i spotkać znajomych. Powinien mieć więcej zieleni i miejsc odpoczynku, atrakcyjną małą architekturę oraz przestrzeń dla wydarzeń kulturalnych. Powinien stworzyć warunki, w których lokalny przedsiębiorca będzie miał powód, aby otworzyć sklep, kawiarnię, restaurację czy punkt usługowy właśnie w centrum. To jest zupełnie inny rodzaj konkurencji niż walka z Lidlem, CCC czy Action. I być może właśnie dlatego jest to konkurencja, którą Łańcut może wygrać.

Najważniejsza decyzja dopiero przed Łańcutem

Pasaż Łańcucki ma zostać otwarty we wrześniu 2027 roku, a znaczna część jego powierzchni jest już zakontraktowana. Oznacza to, że dyskusja o tym, czy taka inwestycja powinna powstać, jest właściwie spóźniona. Teraz znacznie ważniejsze jest pytanie, jak Łańcut wykorzysta jej pojawienie się.

Miasto może pozwolić, aby rozwój handlu koncentrował się przede wszystkim wokół nowych obiektów przy głównych trasach. Może też potraktować Pasaż jako impuls do stworzenia silnego centrum, które będzie miało własną markę i własną funkcję.

Ta druga droga jest oczywiście trudniejsza i droższa. Wymaga współpracy miasta, przedsiębiorców, właścicieli nieruchomości i mieszkańców. Wymaga także wieloletniego planowania, inwestycji w przestrzeń publiczną i konsekwentnego budowania marki Łańcuta. Ale właśnie tak powinno wyglądać myślenie o rozwoju miasta.

Pasaż Łańcucki nie musi zniszczyć drobnego handlu. Może jednak zmienić jego warunki funkcjonowania. Nie musi również osłabić centrum miasta, ale może to zrobić, jeżeli centrum nie otrzyma własnego pomysłu na przyszłość.

Dlatego jednym z najważniejszych wyzwań stojących dziś przed Łańcutem nie jest już pytanie, czy potrzebny jest nowy park handlowy. Ten projekt jest w realizacji. Znacznie ważniejsze jest pytanie, czy miasto wykorzysta najbliższe lata na stworzenie własnego, silnego centrum – z odnowionym Rynkiem i reprezentacyjnym deptakiem, który może stać się dla Łańcuta tym, czym ulice 3 Maja i Grunwaldzka są dla śródmieścia Rzeszowa. Rzeszów pokazuje, że ciąg ulic i placów przeznaczonych przede wszystkim dla pieszych może być jednym z najważniejszych elementów miejskiej przestrzeni.

Łańcut nie powinien kopiować Rzeszowa, ale może wyciągnąć z tego doświadczenia własne wnioski. Rynek, deptak, Zamek, gastronomia, kultura, turystyka i lokalny handel mogłyby razem stworzyć przestrzeń, której nie da się zastąpić żadnym parkiem handlowym.

Ostatecznie nie sam Pasaż zdecyduje o tym, jak będzie wyglądał Łańcut za dziesięć lat. Zdecydują o tym także polityka miasta, przedsiębiorcy, właściciele nieruchomości i sami mieszkańcy. Jeżeli nowoczesny handel zostanie połączony z dobrze funkcjonującym, atrakcyjnym centrum, Łańcut może na tej zmianie wyraźnie zyskać. Jeżeli natomiast rozwój handlu będzie koncentrował się wyłącznie wokół nowych obiektów przy głównych trasach, a historyczne centrum pozostanie bez wyraźnej strategii, miasto może stanąć przed problemem, który będzie znacznie trudniejszy do rozwiązania niż sama konkurencja między sklepami.

Prawdziwym wyzwaniem nie jest więc pytanie, czy Łańcut potrzebuje Pasażu. Pytanie brzmi, czy Łańcut potrafi sprawić, aby wraz z nowym Pasażem rozwijało się również jego centrum – czy odważy się zrewitalizować Rynek i stworzyć własny, żyjący deptak, który stanie się miejskim salonem Łańcuta.

gcl